胡敏杰：政府、开发商、运营商需要“三位一体”协同驱动

11月9日，在浙江·宁波举行的第三届全国中小城市商业创新发展论坛上，宁波太平洋恒业控股有限公司董事长、中小城市商业运营专家胡敏杰发表了《中小城市商业地产健康发展之道》的主题演讲。

本文将通过胡敏杰董事长的演讲议题，全面解读中小城市开发运营的特殊性和实操策略，为商业地产从业者提供学习方向与借鉴范本。

中小城市商业地产发展不健康成因

胡敏杰董事长结合实际操盘经验，从政府、开发商和运营商层面分析造成中小城市商业不健康发展的主要因素：政府、开发商和运营商三方都以本位出发，不专业不兼顾，导致“三位分离”。

◆ 政府：缺乏专业性规划和控制引导；

◆ 开发商：侧重于短期利益，轻视和忽略了商业本质；

◆ 运营商：着眼于自身利益，片面迁就开发商对眼前利益的诉求，追求高租金，导致不正确定位填铺，不考虑正确定位和项目持续运营。

中小城市商业地产如何健康发展

中小城市地产不健康发展是一个系统性的问题，胡敏杰董事长认为：只有政府、开发商、运营商“三位一体”，协同驱动；利益兼顾，合作共赢；专业赋能，才能使商业地产健康地持续发展。

1、政府：“三位一体”协同驱动的总设计师

地方政府推动商业地产目的是提升城市档次、带动城市发展、解决就业，并提供持续的税收贡献。为了城市健康发展，为了老百姓不上当，政府在规划时应把好源头关，合理兼顾各方利益，建立长效机制，通过数字来决策商业地产布局。

一是根据市场实际需求，做出整体科学规划。通过对该城市的人口、收入、消费增长潜力等数据的调查确定城市商业总容量，合理布局城市商业。根据市场实际需求做出合理规划，避免商业面积缺失或过剩，要有科学的决策依据。

二是提高准入门槛，禁止盒子商业分割销售。商业地产是专业化程度很高的行业，必须是专业的商业地产商或绑定专业的商业运营商，来保障项目的良性开发。因此，政府在土地挂拍时，应设置好前置条件，包括对盒子商业不能分割出售的条件。因为盒子商业分割出售返租模式，是中国商业地产的怪现象，是当前仍在屡试不爽、但危害较大的商业地产开发模式，一旦返租期满后，后遗症很多，难以保证后续的健康运营。

2、开发商：“三位一体”协同驱动的关键操盘手

开发商在追求商业地产的开发利润的同时，需要重视前置化专业开发，具备商业地产操盘思维，兼顾商业运营，正确认知并做好以下两个方面：

一是正确认知商业地产和商业，做商业地产需兼顾商业。传统的商业模式是用商业项目捆绑优惠拿地，以出售住宅和街区的利润来平衡购物中心的投入，获取商业资产，通过良性运营使资产保值增值。如果购物中心的规划设计不合理，导致价值做不出来，损失会很大。因此，开发商做商业地产是以持有商业获取回报价值的，所以就千万不要轻视商业，要提前考虑商业，并合理统筹兼顾。商业地产已进入存量时代，促使商业地产开发从传统粗放式向专业化转变。做商业终究要回归本质，要打造可持续的项目，要紧密协同运营商，走“专业化、精细化和可持续发展”之路。

二是认知非专业开发已没有生存空间，做好前置化的专业开发。拿地定生死，没有进行充分的调研就拿地、设计、建设，最终造成的问题是致命的。拿地前必须要做好前置化，明确做什么产品，要对城市商业基本面、竞争对手、消费者进行全方位的调研，分析透彻后再下手。拿地成功后再对商业概念设计定位进行深化，再进行建筑规划设计，再开工建设。术业有专攻，没有很好的研究，不要轻易盲目地去做。

坚持五不做原则：

一是城市消费基本面不符合的不做；

二是项目匡算资金平衡不了的不做；

三是不具有地段优势的不要做；

四是光是做一个纯盒子商业的地块不能做；

五是没找到专业运营商的不能做。

3、运营商：“三位一体”协同驱动的主要推手

从某种意义上讲，运营商决定了一个城市商业格局的问题，也决定了一个项目良性循环和投资回报问题。运营商首先要承担项目持续运营的责任，然后在持续运营的前提下保障利润最大化。好的运营商需要注意以下2点：

一是必须专业保障项目持续良性运营。在当前消费者及商业市场都已发生翻天覆地的变化、供需严重不平衡的大背景下，商业管理必须要做好三件事：一是前置化做到位，二是定位要更准确，三是运营精细化。运营商要对标以上三个维度贴标签、练内功，专业的运营商比例多起来了，那自然而然商业运营问题就少起来了，商业项目能持续良性运营的比例就高起来了。

二是运营商与开发商要能很好地协同驱动。首先商业理念要同频，项目持续良性运营是核心，短期利益与长期利益应合理兼顾，必须要树立共同利益是最高利益的理念。同时要建立良好的合作信任，双方的信任度和配合度是项目能否做好的根本。

胡敏杰董事长表示，促使这个行业回归健康已刻不容缓，“三位一体”协同驱动、相互兼顾、不断提高专业性对促进商业地产健康发展是非常重要的。政府的科学规划、开发商的商业运营思维操盘、运营商的专业运营保障是关键，希望通过政府、开发商、运营商这三方的协同驱动，少产生问题项目，共同助力商业地产健康发展。

时代在转变，商业地产正从“捆绑红利”转向“管理红利”，管理从“传统粗放式”转向“专业化精细化”。胡敏杰董事长提出的解决方案得到现场800多位全国各地的商业地产精英和品牌商家代表、政学界专家领导的一致认同。