全国商业地产形势分析会在京举办 | 胡芳园受邀探讨2022行业新趋势

2021年即将过去，这一年疫情反复，经济形势复杂多变，行业机遇与挑战并存。从年初到年末，从数字化到场景化，商业地产经受了严峻挑战。与此同时，奢侈品逆势增长，国潮品牌与首店经济持续受到追捧。

由全联房地产商会商业地产工作委员会主办的2021年度“全国商业地产形势分析会”于12月26日在北京召开，政府相关部门、行业专家、代表性购物中心、商业品牌和研究机构受邀与会。

▲全联房地产商会商业地产工作委员会会长 王永平

由于疫情原因，会议采取线上讨论的形式。研讨会由王永平会长主持，著名经济学家任泽平、场景实验室创始人吴声等三十多位业界资深人士研讨发言及来自京东、华为等百余家知名企业代表与会交流。恒太商业管理集团董事长胡芳园作为业界代表受邀参与线上主题发言。

就恒太商业专注的市场而言，今年明显感受到两个变化：第一，开发商资金紧，大量项目卡在资金上。第二，疫情常态化增加了实体商业的经营难度，需要专业的运营商。

从消费市场的发展趋势来看，全国范围内吃喝玩乐购标准化购物中心的发展浪潮已接近尾声。做商业综合体，一定是精准定位，运营前置，融合建筑、空间、业态。能给目标消费群体提供独有非凡的综合体验，一定是定制化的商业。

▲恒太商业管理集团董事长 胡芳园

商业地产轻资产处于风口。因为房地产的转型以及商管公司（物业公司）在港股上市的这一波潮流，国内至少有十几家企业在筹备上市。恒太商业从2015年开始，是全国最早集团化做轻资产管理的企业之一，在这两年变成了所谓的风口。

但是还是要静下心来，练内功，不要着急将公司资本化。因为商业管理不是简单的资源整合。中国的商业物业存量很大，但是区域市场不均衡，每个物业面临的市场，存在的问题不一样，商管公司需要有匠人精神，一个项目一个项目精准定位，精心打磨。

恒太商业的基本逻辑是定制化商业+集团化运作。

【定制化商业】恒太一手牵着“诉求各异、实力情况各异的业主”，一手牵着“求大于供的品牌商”，如何创造一个能够承载业主诉求、持续产生价值的产品？这就需要有定制化产品的能力。一个千业主有一千个诉求、一千个物业形态，传统的标准化产品已经不能适应当下的商业发展的需求。恒太会根据业主诉求、在地文化、目标消费市场、商圈和竞争、城市基本面等维度分析，找到机会点得出产品定位，量身定制商业产品。目前，恒太已经形成了四条产品线，九大产品模型，在市场上均有较好的反馈。【产品】是解决目前存量资产最重要的一个方面。

【集团化运作】商业越来越难做，这个“难做”其实就是“要求专业”。商业看上去门槛不高，但变化很大，不论是消费者的变化还是商业形态的变化。这些运作需要沉淀与积累，需要长期主义，需要把个人的经验转化组织经验，形成标准管理体系，并不断升级。恒太商业总部有250人，专门管理和赋能全国门店；有自己的商学院，能够持续培养人才、持续更新迭代岗位技能；全国有100多个战略联发品牌，可以与恒太协同开发；有一套经过多年沉淀不断更新的运营打法。集团化连锁经营，不论在人才上、管理上和单项目投资回报上，都要高于单项目运营。

对于未来商业地产的趋势，有三个预测：

【商业地产开发商趋向于国企、省前十等企业集中】开发商会进行一次痛苦的洗牌。资本与资产之间的创新链接通道。

【商业形态会越来越多、商业模式越来越灵活】随着90后00后成为主流消费群体，商业形态将会改变，有创新能力的品牌商会有很多商机。

【轻重分离更清晰，商业运营更趋向于专业的轻资产公司】市场很难，开发商也很难，能“为业主创造价值”的运营商就显得尤为珍贵。