焦点财经对话胡芳园：如何在总量缩小的市场中找到结构性机会？

作者丨王迪

出品丨焦点财经

线上线下的加速融合，让数字化消费场景扑面而来，进一步激发了消费新活力。

胡芳园认为，此种融合必然驱动品牌轮动，因为融合本身是产品和用户数据的融合，能促进更好的服务。作为消费者而言，尽管可能收入没有增长，但是每个人都能感到这两年被服务得更好了，花在线上的费用也有所增加。

“包括线下数据品牌商也会采集到线上，线上也会打电话回访，或者通过各种手段把消费者拉到它的品牌上去，这一融合无疑更加紧密、更加高效。”

契合数字经济的浪潮，恒太商业在数字化层面正在加强布局。

据胡芳园介绍，关于数字化恒太商业旗下设有高新技术企业，主要关注两点内容：第一、物业层面的数字化。考虑如何让数字化赋能综合体物业消费者，让其更方便。第二，停车积分等服务打通是第二个方向。此外，公司管理效率提高主要体现在ERP层面较多。

以枣庄项目信息化建设为例，恒太商业的数字化呈现了三点不同：

第一，首次引入恒太云控数据中心，覆盖客流、停车、能耗、安全管理（监控、报警、电安全等）、环境健康、BA（智能照明、给排水、空调末端系统）等系统，数据中心将购物中心物业全面的设施设备进行数据集成，打通综合体内各板块间联系壁垒，匹配，实现综合体内各业态生态融合的智慧商业。

第二，全面升级ERP系统，系统增加强制性管理，有前后逻辑性，前置条件不达成，后续无法提报，倒逼业务前置，规范；系统有数据沉淀以及横向数据的贯通，保证数据的标准和准确性，提高决策的精准度，实现集团的风险管控。

第三，停车、客流、VIP等系统进行关联，根据顾客驻留情况，深入挖掘出产品畅滞销的原因，从而对商家在商品的选择、组合和陈列上改善，来提高整体的销售转化。

信息系统代表着公司标准化管理水平的高低，能够赋能场景应用。但在胡芳园看来，虽然线上与线上的融合对于运营商是必然的趋势，但是如果再造一个电子化平台，或许发展空间并没有诸如淘宝、小红书此类成熟的电商平台优势明显。

这意味着，需要在浩浩荡荡的数字化大潮中找准自己的优势与定位。

“人永远需要线下社交空间”，这是胡芳园找到的切入点。她认为，作为实体商业的运营商，一定要用非凡的实体商业产品打动消费者，这就是恒太的价值。在这其中又可以延伸出新产品发布、活动内容等提供商的价值。

“我们现在做的是超级购物中心，超出城市当下审美一点点。有建筑空间业态的融合，打造超级空间，配合超级业态、超级运营。”

宏观经济周期性下行、疫情反复、房地产调控持续深入背景下，不动产资产管理面临变革。此外，从增量转变为存量市场，在总量缩小的市场中找寻结构性机会需要擦亮双眼。

胡芳园告诉焦点财经，原来大部分开发商做商业物业的逻辑误区有：一根据开发商销售的思维，以如何高回报散售。第二，根据建筑设计师以建筑、常规商业的逻辑直接进行。第三，商业专业团队未在开发阶段深入工作。

她认为，很多凭地产经验建造出来的物业，在后期会导致很多弊病，成为存量。商业运营的真正逻辑应该是：第一，定制化商业，深度分析城市基本面，在地文化、项目基本面、目标消费者等，找准客群，找到本商业体的机会点，得出项目定位。第二，项目定位的实现需要建筑、空间、景观、业态和运营的极致融合。第三，项目长期可持续需要深度运营和精细化管理。

尤其是，在房地产及由此衍生的全新生态体系需要重新定位的背景之下，市场的难也让商业综合体呈现集中趋势，为恒太商业此种第三方服务商提供了机会。

“市场上存量物业很多，没有做好的本质是没有运营前置，没有运营商帮助，没有真正将建筑设计院、商业设计院、政府需求、业主需求和真正运营的需求统筹在一起。

她认为，开始做好运营前置，要想清楚项目的定位是什么，哪一部分人、哪一部分需求通过什么样的方式实现，做多大规模，用什么样的建筑形态和结构来表达，如何符合未来的需求。

胡芳园称，恒太商业是坚定做实体商业的运营者。未来恒太商业将在两个方向进行布局：一是优势区域，公司本身从浙江宁波起家，对整个华东市场比较倾向，现在逐步向湖北、湖南、山东、河北等地布局。

“二是城市能级，目前一二线城市更新有很大机会，这些城市的商业相对来说比较有潜力，我们在武汉的X118、HANKOU STAY两个项目就是此类的城市更新类项目。”目前，恒太商业的业务覆盖浙江、安徽、江西、山东、湖南、湖北、四川、河南等17个省，正在持续运营50+家城市商业综合体，服务管理面积超400万㎡，在城市扩容中进展明显。

“人生的过程本身，就像磨炼灵魂的砂纸，人们在磨炼中提升心性，涵养精神，带着比降生时更高层次的灵魂离开人世。”这是胡芳园所认定的人生意义，而针对2023年的商业预判，她则是乐观主义者：“会一天比一天好”。

她坦言，面对不确定性的市场，身边的朋友最近心态都变好了。一是更多利好消息释放，夯实了实体商业从业者的信心。二是无论公司的方向还是个人的成长，都经过了一段时间的思考和沉淀，有了自己的“确定性”。